Compradores de casas em Toronto aguardam pechinchas

Em apenas 6 anos, Sahil Jaggi acumulou um portfólio imobiliário no valor de US$ 9 milhões e agora está se dedicando ao desenvolvimento residencial de pequena escala.Fred Lum/O Globo e o Correio

Sahil Jaggi está observando para ver se o fluxo de propriedades à venda no mercado imobiliário da área de Toronto se transforma em uma onda.

“É um bom momento para investidores como eu comprarem mais.”

O Sr. Jaggi, corretor da Re/Max Realtron Realty, possui 17 residências unifamiliares na área metropolitana de Toronto.

Ainda não chegou a hora da caça às pechinchas, acredita ele, pois os registros continuam apertados e os preços relativamente estáveis.

Jaggi aponta que a combinação de taxas de juros crescentes e inflação está tornando difícil para os consumidores endividados pagarem suas hipotecas, mas a maioria dos proprietários tende a cortar férias e outras despesas discricionárias antes de mudar suas vidas e vender a família. residência.

Essa é uma das razões pelas quais muitas vezes demora vários meses até que a alta dos juros realmente comece a ser sentida, aponta.

Ele acha que as dificuldades financeiras podem eventualmente levar os proprietários mais em dificuldades a vender.

A estratégia de Jaggi é comprar residências unifamiliares em ruínas em Etobicoke, North York e outros bairros do centro. Ele vai comprar um bangalô velho, por exemplo, reformar o andar térreo e também criar um apartamento legal no porão para que a casa vire duas unidades.

“Seleciono essas casas manualmente”, diz ele. “É muito fácil contratá-los.”

Jaggi manteve-se afastado do mercado atual, pois acredita que as listas de propriedades apertadas e os preços estáveis ​​significam que ainda não é hora de os compradores irem à caça de pechinchas.Fred Lum/O Globo e o Correio

Mas, apesar de seu zelo em investir, a última compra de Jaggi foi em janeiro de 2021. Na época, ele temia que o mercado estivesse superaquecido demais.

Ele faleceu e permaneceu lá desde então. Agora, a maioria dos investidores se juntou a ele.

As cotações de hipotecas para propriedades de investimento caíram 60% em outubro em relação a setembro, de acordo com Victor Tran, especialista em hipotecas da tarifas.ca.

“A demanda dos investidores está definitivamente baixa”, diz Tran.

Uma das razões para essa cautela é que as pessoas estão observando o que o Banco do Canadá fará em sua próxima conferência de definição de taxas em 7 de dezembro.

Muitos investidores já estão vendo um fluxo de caixa negativo, o que significa que o aluguel que recebem não cobre o pagamento da hipoteca, impostos e outras despesas.

Agora eles temem que os preços dos imóveis continuem caindo.

Um investidor que compra agora com 20% de entrada corre o risco de ver o preço do ativo continuar caindo até que não tenha mais patrimônio algum, aponta Tran.

“Há uma chance muito boa de que eles acabem sem nada.”

Ainda assim, há pessoas ricas esperando para aplicar capital, acrescenta.

Recentemente, ele ouviu falar de dois investidores observando os preços caírem na região de Durham, a leste de Toronto. Eles tiraram dinheiro do mercado de ações e planejam entrar no mercado imobiliário.

“Eles estão esperando o momento certo para atacar.”

Outro cliente tem uma residência principal no valor de cerca de US$ 2 milhões sem dívidas hipotecárias, diz Tran. Ela planeja aproveitar o patrimônio da casa para comprar um condomínio de investimento.

Embora alguns investidores estejam desencorajados pela taxa de juros de cerca de 6,4% em uma linha de crédito imobiliário atualmente, esse comprador ainda está otimista de que os imóveis na cidade irão se valorizar no longo prazo, disse ele.

O economista do Bank of Nova Scotia, Farah Omran, questiona se uma ligeira melhora nas vendas no Canadá em outubro marca o início do fim da desaceleração imobiliária em todo o Canadá.

As vendas subiram 1,3% em outubro em relação a setembro em uma base ajustada sazonalmente, de acordo com a Canadian Real Estate Association. Este é o primeiro aumento desde fevereiro, observa a Sra. Omran.

As listagens subiram a um ritmo ligeiramente mais rápido de 2,2% mês a mês para colocar o mercado nacional em território equilibrado, de acordo com o economista.

Em relação a outubro de 2021, as vendas caíram 36% no mês passado.

A queda de 1,2% no MLS Composite Home Price Index em outubro em relação a setembro marca uma desaceleração em relação ao declínio de 1,4% do mês anterior, observa.

A Sra. Omran diz que é prematuro dizer se o desempenho de outubro sinaliza o fim de uma correção bem-vinda, mas está de acordo com suas expectativas de um ritmo moderado de correção e um possível aumento na demanda.

No curto prazo, a Sra. Omran espera que os preços continuem caindo mesmo com o fortalecimento das vendas. Uma mudança na psicologia do mercado significa que os compradores agora têm um pouco mais de poder e os vendedores ajustaram suas expectativas, diz ela.

A longo prazo, no entanto, uma aceleração na imigração provavelmente sustentará os preços se nenhum progresso for feito no aumento do estoque de moradias do país, diz ela.

Até agora, em novembro, a atividade parece lenta novamente, após um ligeiro aumento nas vendas em outubro em relação a setembro.

“Novembro é sempre um mês de observação e espera”, diz Jaggi.

Jaggi recomenda que as pessoas que procuram comprar imóveis para um investimento fiquem com casas em áreas de alta demanda, como o código de área 416 de Toronto.Fred Lum/O Globo e o Correio

Os vendedores estão mantendo seus preços pedidos enquanto observam para ver se a turbulência se dissipa e se os preços se recuperam no ano novo, disse ele.

Os compradores, enquanto isso, estão lutando para lidar com a acessibilidade e estão esperando para ver se os preços precisam cair ainda mais.

De sua parte, Jaggi está procurando sinais de que mais e mais proprietários de imóveis estão sendo sobrecarregados por altas taxas.

Quando isso acontecer, os investidores poderão comprar propriedades a preços 30 ou 40% mais baixos no pico, estima ele.

Nesse caso, ele não se importaria em pagar uma taxa mais alta por uma hipoteca pelos próximos três ou quatro anos se o ponto de entrada da propriedade fosse baixo.

Um segmento que Jaggi está observando de perto são os condomínios em fase de pré-construção. A corretora diz que tem mantido seus próprios clientes longe das filas fora dos centros de vendas nos últimos anos.

“Tem havido muitas pessoas comprando pré-fabricados a preços incrivelmente altos. As pessoas estavam apenas jogando dinheiro nesses projetos”, diz ele. “Eu ficaria muito surpreso se não víssemos uma grande quantidade de vendas em dificuldades”.

Jaggi diz que muitos compradores compraram unidades de mais de um fabricante com muito pouca supervisão dos reguladores. Os desenvolvedores cobravam preços altos e os agentes usavam táticas de vendas agressivas.

Agora, os projetos estão quase concluídos e os compradores terão dificuldades para se qualificar para uma hipoteca.

“Eles não eram investidores experientes.”

Jaggi recomenda que as pessoas que procuram comprar imóveis para um investimento fiquem com casas em áreas de alta demanda, como o código de área 416 de Toronto.

“Há mais segurança em uma família unifamiliar”, diz ele. “Você realmente possui o ativo no terreno.”

No entanto, os investidores também devem agir com cautela nesse nicho, principalmente no high end, acrescenta.

Jaggi destaca que as construtoras têm sido afetadas pelo alto custo da construção nos últimos dois anos, além do atual aumento das taxas de juros.

Um construtor que pagou US$ 1,5 milhão por um terreno e investiu US$ 1 milhão em construção, por exemplo, provavelmente está tentando vender a casa recém-concluída por US$ 3 milhões ou mais para obter um pequeno lucro. As vendas neste segmento são muito lentas.

“Muitas pessoas que construíram casas luxuosas e caras são as mais afetadas. Eles provavelmente terão que vender com prejuízo.